On the Money de Fonds Dynamique

PARTICIPANTS

Tom Dicker
Vice-président et gestionnaire de portefeuille

Maria Benavente
Vice-présidente et gestionnaire de portefeuille

Annonceur : Vous écoutez le bulletin On the Money de Fonds Dynamique, de l’expertise des marchés et des analyses aux finances personnelles, en passant par les placements et au-delà. On the Money couvre tous les aspects, car, lorsqu’il s’agit de votre argent, nous nous en occupons.

Tom Dicker : Vous écoutez On the Money, un balado de Fonds Dynamique. Je suis votre hôte, Tom Dicker, et je suis ici pour discuter de l’immobilier avec Maria Benavente, vice-présidente et gestionnaire de portefeuille, Fonds Dynamique. Maria et moi sommes associés dans le secteur immobilier depuis plus de huit ans chez Dynamique. Aujourd’hui, nous allons voir ce que Maria pense du secteur immobilier et les raisons pour lesquelles nous avons lancé un nouveau FNB immobilier, le FNB actif immobilier Dynamique, dont le symbole est DXRE à l’indice S&P/TSX, et les raisons pour lesquelles nous le faisons en ce moment. Maria, commençons sans plus tarder. Pourquoi lançons-nous un FNB immobilier en ce moment?

Maria Benavente : Pourquoi maintenant? Je pense que c’est une excellente question, car elle me permet de saisir les occasions qui se présentent dans le secteur immobilier aujourd’hui. Sans exagérer, l’immobilier a été l’une des catégories d’actif les plus détestées du marché au cours des 24 derniers mois. Je pense que nous devons souligner à quel point l’immobilier est détesté. Si vous examinez les résultats de l’indice des FPI aux États-Unis du point de vue des flux de capitaux, vous constaterez que les rachats nets ou les sorties nettes de capitaux de plus de 40 G$ ont été effectués sur les actions immobilières américaines au cours des 24 derniers mois. C’est important. Cela a entraîné une réévaluation importante des titres immobiliers.

De nombreux fonds communs de placement, de nombreux gestionnaires de fonds d’actions ordinaires, qui sont en fait ceux qui déterminent le prix marginal des titres immobiliers, n’ont pas de placements immobiliers ou sont nettement sous-pondérés. Il y a beaucoup de négativité dans l’air. Les cours boursiers négatifs ont également alimenté en grande partie cette négativité. Si vous ouvrez le The Wall Street Journal ou The Financial Times, et que vous allez voir les manchettes sur l’immobilier, vous verrez qu’il y a eu beaucoup de mauvaises nouvelles, et c’est ce qui alimente le débat. À notre avis, nous avons aujourd’hui l’occasion d’être un investisseur à contre-courant et de profiter des perturbations qui persistent dans les titres immobiliers cotés en bourse. Les titres immobiliers cotés se négocient à un cours nettement inférieur à celui de l’ensemble du marché et à leur valeur marchande estimative personnelle.

Si l’on prend la moyenne des FPI américaines ou canadiennes ou même à l’échelle mondiale, on obtient un escompte de 10 % à 20 % par rapport à leur valeur estimative privée. Nous pensons que c’est important et qu’au fil du temps, ce nombre diminuera. Compte tenu de tous ces facteurs négatifs et macroéconomiques et de ce que les taux d’intérêt ont fait aux FPI, et je ne veux pas minimiser l’incidence de la hausse des taux d’intérêt sur la croissance des titres immobiliers, mais nous avons oublié de regarder ce que ces propriétés ont réellement fait et ce qu’elles ont fait en période inflationniste.

Si nous analysons vraiment le secteur immobilier, nous constatons que certains types de propriétés ont été en mesure de croître au rythme de l’inflation et au-delà, en particulier celles qui ont profité de facteurs structurels favorables. En fait, l’immobilier a enregistré une croissance. De toute évidence, la croissance étant donné que le coût du capital des sociétés est plus difficile et qu’elles doivent se refinancer à des taux plus élevés, mais elle reste positive. Plus important encore, si nous voulons vraiment regarder l’immobilier et avoir une vision prospective, nous pensons que les choses commencent à s’améliorer. Nous allons certainement en discuter longuement. Ce balado porte sur les signes avant-coureurs et les occasions dans le secteur immobilier. En réalité, nous voyons cette dislocation, cette valorisation, ce genre d’occasion d’investir dans l’immobilier aujourd’hui. Nous anticipons ce rythme de changement du point de vue de la croissance, d’après ce que nous croyons être une accélération de la croissance qui se poursuivra en 2025 et 2026.

Tom : Nous avons vu des manchettes négatives selon lesquelles, par exemple, les promoteurs résidentiels au Canada éprouvent beaucoup de difficultés. Pourquoi? Pourquoi éprouvent-ils des difficultés en ce moment? Quelle incidence cela a-t-il sur le marché canadien des FPI?

Maria : Comme je l’ai dit, la hausse des taux d’intérêt a des répercussions négatives sur l’immobilier. Les biens immobiliers ne sont pas tous pareils et il faut être sélectif sur le marché. Si nous pensons aux risques et aux difficultés, il s’agit vraiment des sociétés qui ont un développement excessif ou un endettement excessif. Concentrons-nous sur le développement et sur les défis qui ont été relevés. Je pense que les promoteurs en général ont été touchés par de multiples facteurs, pas seulement la hausse des taux d’intérêt. Même avant la pandémie de COVID-19 et même avant que l’intérêt diminue fortement, les coûts de construction s’accéléraient déjà. Cela a déjà commencé à exercer des pressions sur les promoteurs qui ne savent pas quel sera leur budget de coûts de construction, les lois de zonage en constante évolution, les problèmes d’approvisionnement en constante évolution et les contraintes d’approvisionnement. Depuis la pandémie de COVID-19, il est encore plus difficile pour les promoteurs de faire un budget adéquat.

Les coûts de construction ont augmenté de 10 % à 15 % au cours des deux ou trois dernières années et ont exercé de fortes pressions sur ce que nous appelons les données économiques du développement. Les promoteurs avaient besoin d’une forte hausse des loyers du marché. Ils avaient besoin d’un prix plus élevé par pied carré pour réaliser des profits afin de compenser les risques. Ils ont commencé à pousser et à souscrire à une croissance plus forte des loyers, à souscrire à un prix plus élevé par pied carré. Je pense qu’à un moment donné, le facteur abordable n’a pas été pris en compte. Pire encore, les promoteurs ont dû composer avec une hausse des taux d’intérêt.

Bon nombre de ces sociétés de mise en valeur, surtout si elles sont plus petites et mal capitalisées, utilisent beaucoup de prêts à la construction, beaucoup de titres de créance à taux variable et beaucoup d’effet de levier. Lorsque les taux d’intérêt ont fortement changé, les promoteurs ont eu deux problèmes. Ils ont dû composer avec la hausse des coûts de construction et du coût du capital. C’est devenu un véritable problème pour eux. Les données économiques n’ont tout simplement pas fonctionné. C’est vraiment ce qui s’est produit aux États-Unis. Par exemple, si nous parlons un peu des États-Unis, les problèmes ont été exacerbés par le resserrement des conditions financières. Vous avez vu la crise des banques régionales; les banques ont vraiment réduit leurs prêts à la construction.

Vous avez également eu un problème d’accès au capital. On vous demandait d’investir beaucoup plus de fonds propres. Cela a vraiment causé un stress pour le développement. Lorsqu’on lit les manchettes négatives dans les médias et les défis dans le secteur immobilier, on constate qu’il est surtout question de développement et, évidemment, de bureau, dont nous pouvons parler davantage. C’est là que le risque s’est vraiment concentré dans le secteur immobilier. Quel est l’aspect positif de tout cela?

Dans de nombreuses catégories d’actif, dans de nombreux types de propriétés dans le secteur immobilier, nous commençons à observer une forte baisse des permis de construire et des mises en chantier parce que les promoteurs viennent de se retirer du marché, et ils ne peuvent développer de la même façon ou au même rythme qu’il y a quelques années. Pourquoi est-ce un aspect positif pour l’immobilier? La baisse de l’offre entraîne une hausse des loyers du marché.

Nous avons encore un peu à faire à l’offre excédentaire et à l’excédent d’il y a quelques années. Si vous regardez de nouveau les perspectives pour 2025 et 2026, pour les types de propriétés comme les immeubles résidentiels aux États-Unis, les immeubles industriels aux États-Unis et les immeubles résidentiels au Canada, elles semblent meilleures maintenant que les mises en chantier en général ont commencé à diminuer. Encore une fois, lorsque nous commencerons à observer les effets de la hausse des taux d’intérêt sur le secteur, ce serait l’un d’eux.

Tom : Quelles autres occasions voyez-vous actuellement? Du côté positif, l’un des secteurs qui font les manchettes est celui des centres de données. Ces derniers temps, l’intelligence artificielle a suscité beaucoup d’enthousiasme et les centres de données ont vu le jour. Les gens commencent à parler de la disponibilité insuffisante de l’électricité. Pouvez-vous nous parler un peu de ce qui se passe dans les centres de données à l’ère de l’IA?

Maria : Les centres de données sont certainement un secteur très intéressant parce que, d’une certaine façon, l’intelligence artificielle a vraiment changé l’orientation du type de propriété, en particulier pour les activités de gros liées aux centres de données. Nous verrons un peu ce que signifient les activités de gros dans les centres de données. Avant le boom de la demande d’IA, les centres de données qui servaient efficacement les grands centres de données à très grande échelle, c’est-à-dire que vous ne faisiez qu’une boîte et que vous ne faisiez que louer un gros volume d’espace aux fournisseurs d’infonuagique comme AWS ou Amazon, Azure, qui est la propriété de Microsoft. Vous leur donniez simplement de l’espace en gros morceaux. Ces sociétés avaient le pouvoir de tarification et le secteur était devenu un peu excessif.

La situation a vraiment changé et elle a changé rapidement en raison de ce changement important du côté de la demande. Il s’agit en fait d’une situation qui dure depuis huit trimestres. La forte croissance et la forte augmentation des activités de location ont eu lieu au cours des trois à deux derniers trimestres. Si vous prenez l’un des plus grands centres de données, Digital Realty, vous verrez que ses dernières réservations, qui ressemblent à celles des sociétés de crédit-bail, ont augmenté de 40 % par rapport à sa moyenne à long terme. On a observé une très forte hausse. Si vous croyez que cette forte augmentation des réservations se poursuivra, vous avez un marché où la demande a beaucoup changé.

Par ailleurs, les contraintes de l’électricité et sa rareté ont rendu l’approvisionnement beaucoup plus difficile. Vous parlez d’un marché où le propriétaire a récupéré son pouvoir de tarification. Auparavant, les centres de données à très grande échelle avaient le pouvoir. Maintenant, en raison des contraintes de disponibilité et de la difficulté d’approvisionner le marché, les propriétaires ont le dessus. Si les investissements se poursuivent comme nous l’avons vu jusqu’à présent, ce marché peut continuer à augmenter les loyers du marché et nous verrons des rendements du capital investi s’améliorer. Je pense que les choses ont vraiment changé.

Il faut être sélectif. Il s’agit d’un type de propriété où il est important d’être sélectif en raison de son obsolescence élevée. Si vous réfléchissez à la rapidité avec laquelle la technologie évolue et à la rapidité avec laquelle les processeurs graphiques et la consommation d’énergie évoluent, vous devez toujours investir dans le centre de données pour être le produit que les centres de données à très grande échelle et les entreprises veulent. Il faut être sélectif et investir dans les sociétés qui ont accès à du capital et qui ont un bilan suffisant pour investir dans leurs centres de données afin de les réaménager et de s’adapter aux changements rapides et réels qui surviennent sur le marché.

Tom : Pouvez-vous nous parler un peu des grandes tendances qui se dessinent dans le secteur immobilier industriel? Voyez-vous cela comme une occasion ou y a-t-il encore plus de risques et restez-vous à l’écart?

Maria : De toute évidence, le secteur industriel est un sous-secteur immobilier que l’on aime depuis longtemps. Un grand nombre de caisses de retraite étaient sous-investies dans le secteur industriel et ont vraiment déplacé du capital et investi beaucoup de capital au cours des dernières années dans ce secteur, car le secteur industriel profitait de tous ces facteurs favorables du point de vue de la demande. Ce qui s’est produit, comme pour tout ce qui est bon, c’est qu’il est devenu parfois excessif. Nous assistons actuellement à un sommet record de l’offre, à un moment où la demande se normalise, car de toute évidence, beaucoup d’entreprises de logistique de tierce partie et de nombreuses sociétés comme Amazon ont pris beaucoup de place pour la croissance future. Leur croissance est lente.

La demande s’est normalisée et l’offre est très élevée. Le taux d’inoccupation et le taux de variation commencent à augmenter; de toute évidence, le marché ne voit jamais d’un bon œil le taux de variation négatif. Je pense que c’est ce que les actions ont vendu. Les perspectives à long terme du secteur industriel restent favorables. Une fois que nous aurons surmonté ces problèmes d’offre à court terme, nous devrions assister à une réaccélération et à une stabilisation de la croissance des loyers sur le marché.

Les entreprises immobilières et les exploitants immobiliers cherchent constamment à savoir quelle est la meilleure utilisation de leurs terres aujourd’hui. Quelle est la meilleure utilisation de leur propriété? L’utilisation peut-elle être modifiée pour réaliser des profits plus élevés ou accroître la rentabilité? De nombreuses sociétés industrielles sont devenues intelligentes à cet égard. Maintenant que l’IA est en plein essor et que la demande pour les centres de données est très forte, vous pouvez changer. Bon nombre de ces sites ont accès à l’électricité. Certaines d’entre elles, comme Segro, une société de placement immobilier d’entreposage au Royaume-Uni, possèdent des actifs dans le plus important centre de données de Londres. Elle sait qu’elle peut réaliser des profits importants. Elle peut modifier l’utilisation pour que je réalise des profits plus élevés ou des profits plus élevés grâce à la création de centres de données qu’à l’industrie. Bon nombre de ces sociétés ne font que modifier l’utilisation des terrains et cherchent à monétiser une partie de ces terrains.

Je pense que c’est une chose très intéressante que font les FPI industrielles. Je ne dis pas que cela représentera une grande partie de leurs activités, mais cela se fera progressivement. Une autre façon de créer de la valeur.

Tom : Les données démographiques constituent un autre tableau d’ensemble de la tendance à long terme dont nous avons parlé. Deux grandes tendances démographiques se dessinent actuellement au Canada. De toute évidence, nous avons un afflux important d’immigrants, qui semble avoir atteint un sommet. Il recule maintenant quelque peu. Cela a toujours été favorable pour les appartements. Certains changements ont été apportés aux résidents temporaires et aux étudiants étrangers. L’histoire démographique du Canada est-elle toujours intacte en ce qui concerne l’immigration et les appartements?

Maria : Je pense que l’erreur de politique d’un immigrant temporaire et le niveau d’afflux que nous avons constaté au Canada ont créé d’importantes tensions sur le marché de l’habitation. Je pense qu’il faudra beaucoup plus de temps pour alléger cette tension. Je pense qu’il faudra un changement important dans l’immigration pour que le marché de l’habitation ou les FPI d’immeubles résidentiels changent de direction. Si nous regardons ce qui s’est produit avant cette forte hausse de l’immigration, c’est-à-dire environ deux unités de nouveaux immigrants par mise en chantier. Au cours de la dernière année, elle a été environ cinq fois plus élevée que le nombre de nouveaux immigrants par unité de logement construite.

Si nous étions aux prises avec une crise du logement auparavant, vous ne feriez que soumettre le système à d’énormes tensions. Je pense que pour corriger et vraiment changer l’orientation du marché canadien de l’habitation, vous aurez besoin de politiques d’immigration plus radicales. Toutefois, il est très difficile de le faire à un moment où nous avons besoin d’un plus grand nombre de travailleurs de la construction, d’infirmières et d’immigrants, compte tenu du vieillissement de la population. Je pense qu’à court terme, cette réduction du nombre de résidents temporaires à la marge créera un certain soulagement. Cela ne changera rien à la crise profonde que nous traversons. Le gouvernement tente maintenant de stimuler l’offre.

Encore une fois, je pense que le défi, du point de vue des mises en chantier, n’est pas aussi facile à résoudre parce que nous n’avons tout simplement pas la capacité de construction nécessaire pour augmenter considérablement le nombre de mises en chantier. Les taux d’intérêt sont encore trop élevés. Il est encore très difficile pour de nombreux promoteurs de tirer parti des données économiques. Troisièmement, ce n’est pas le produit dont on a tant besoin qui est offert sur le marché, c’est-à-dire ce produit abordable du marché intermédiaire. Si vous regardez ce qui s’est passé au cours des dernières années, vous verrez qu’il s’agit en fait de copropriétés et de nombreux appartements d’une chambre à coucher au prix le plus élevé du marché.

Devinez où sont les défis en ce moment? Même si nous sommes aux prises avec une crise du logement, nous observons une faiblesse du marché locatif pour les appartements d’une chambre à coucher. C’est parce que nous avons surconsommé un produit qui est trop cher et trop inabordable pour une grande partie de notre population. Je pense qu’il reste du travail à faire du côté du logement. Je veux dire que le gouvernement tente d’offrir des produits abordables en modifiant le produit de la SCHL, et une partie de ce produit sera construite. Encore une fois, tant que nous n’aurons pas ajouté de main-d’œuvre au bassin de main-d’œuvre et que les taux d’intérêt ne rendront pas une grande partie de cette main-d’œuvre abordable ou économique pour la construction, la pénurie de logements pourrait persister à court terme, ce qui est une bonne chose pour les FPI d’immeubles résidentiels que nous possédons au Canada, car elles sont des fournisseurs de logements abordables du marché intermédiaire.

Tom : L’autre facteur favorable du point de vue démographique est le vieillissement de la population. J’aimerais parler un peu du logement pour les aînés. Je regarde la situation du logement pour les aînés au Canada. Selon moi, la population augmentera d’environ 4 % au cours de la prochaine décennie, ce qui représente une croissance assez spectaculaire. Je constate qu’il y a très peu de nouveaux logements pour les aînés en ce moment, car nous avons connu quelques années de hausse des taux d’intérêt et tout ce dont vous avez parlé plus tôt dans le balado. Selon moi, la prochaine crise du logement touchera les logements pour aînés. Quelles sont vos impressions à ce sujet? Est-ce une occasion à saisir? Est-ce un risque? Investissez-vous dans ce secteur? Pensons-nous au logement pour les aînés au Canada?

Maria : Je pense que nous parlons de cette cohorte de personnes de 80 ans et plus, de la forte accélération de la croissance qui se produit depuis longtemps. Le secteur a continué de faire l’objet d’une offre excédentaire avant cette importante décision. Ce que la COVID-19 a fait au secteur, c’est qu’elle a fait comprendre à de nombreux exploitants que l’exploitation de logements pour personnes âgées est beaucoup plus compliquée et difficile qu’on pourrait le croire. C’est une entreprise d’exploitation. Il y a beaucoup de choses que vous devez gérer, en particulier la main-d’œuvre, qui peut être très difficile à gérer lorsque votre main-d’œuvre est restreinte. Ce ne sont pas tous les exploitants qui peuvent y arriver, surtout dans un contexte de stress.

Dans les faits, la COVID-19 a eu pour effet de retirer du marché un grand nombre de mauvais exploitants, ce qui a entraîné de nombreuses fermetures de propriétés et une forte obsolescence. Nous anticipons maintenant le moment où le marché aura besoin d’une offre accrue et où la formation de capital sera insuffisante. Je pense que les taux d’occupation continueront d’augmenter, ce qui donnera un pouvoir de tarification aux propriétaires. Soit dit en passant, c’est le cas au Canada, aux États-Unis, dans le monde et dans les pays développés. Je pense que c’est une bonne nouvelle pour le secteur. Nous amorçons une période de croissance de plusieurs années.

En même temps, les exploitants qui survivent, qui sont en grande partie sur le marché coté, sont devenus beaucoup plus avertis en matière d’exploitation. Ils utilisent beaucoup plus de données pour savoir quoi développer et comment gérer ces actifs. Ils ont modifié leur façon de gérer la main-d’œuvre afin d’être plus efficaces et plus ciblés et de mieux gérer la main-d’œuvre au besoin. Ils offrent de meilleurs programmes. Comme ils ont des économies d’échelle, ils peuvent offrir de meilleurs aliments et de meilleurs programmes.

Je pense que les exploitants qui sont restés sur le marché sont beaucoup plus solides et peuvent fonctionner beaucoup plus efficacement. Il y aura une augmentation du taux d’occupation et des marges bénéficiaires, ce qui n’est pas le cas depuis très longtemps pour les logements pour les aînés. Je suis très enthousiaste à l’égard des perspectives des logements pour les aînés, car je reconnais qu’il s’agit toujours d’un secteur très difficile à exploiter, qui devrait s’améliorer et profiter à ceux qui s’en tirent bien.

De plus, je pense que les marchés des capitaux se sont bien comportés. Ils ont un avantage sur le plan du coût du capital, qu’il s’agisse de Welltower ou de Chartwell, et ils peuvent être à l’offensive. Ils peuvent faire de la croissance externe, ce qu’ils n’ont pas réussi à faire depuis longtemps, surtout au Canada. Maintenant qu’ils ont un avantage sur le plan du coût du capital, qu’une grande partie de leurs dettes arrivent à échéance et que le refinancement est nécessaire pour bon nombre des promoteurs qui ont mis en place de nombreuses installations au cours des dernières années, ils peuvent effectuer d’importantes acquisitions transformatrices. Nous avons vu récemment Welltower, Ventas ou Chartwell réaliser d’importantes transactions de portefeuille et l’intégration de ces actifs dans la plateforme permet de réaliser des économies d’échelle et de fournir de meilleurs services à leurs résidents en fin de compte.

Tom : Pourquoi aimeriez-vous qu’une société immobilière comme une société de soins de santé achète des actifs? Quand est-ce bon et quand est-ce mauvais?

Maria : L’un des avantages de l’immobilier, selon moi, lorsque le coût du capital est établi, c’est qu’on peut acheter ces actifs de façon rentable, les lier à sa plateforme et les gérer beaucoup plus efficacement. Je pense que de nombreux petits exploitants ou ceux qui n’ont pas d’échelle ont du mal à obtenir cet effet de levier d’exploitation. Par conséquent, soit le marketing n’est pas aussi bon, soit la gestion de la main-d’œuvre est moins bonne. Par conséquent, c’est négatif tant pour les locataires que pour les actifs, ou ils n’ont pas dépensé suffisamment pour ce qui est des dépenses en immobilisations et pour amener les actifs là où ils doivent être.

Je pense que si ces exploitants et ces grandes FPI ont un avantage sur le plan du coût du capital et veulent acquérir ce capital sur une base rentable, c’est-à-dire lorsque le coût du capital est inférieur au taux de capitalisation qu’ils paient pour ces actifs, ils peuvent l’intégrer à leur plateforme et créer des synergies. Ils pourront alors vraiment stimuler la croissance.

Tom : Pouvons-nous parler un peu des FPI canadiennes en général? Cette année, elles ont inscrit des rendements inférieurs à celles de leurs homologues mondiaux. Pourquoi? Est-ce une occasion à saisir? Selon vous, que faudra-t-il pour que le Canada enregistre de nouveau des rendements supérieurs?

Maria : Je pense que le Canada peine à être pertinent dans le contexte mondial. Le secteur est comme aujourd’hui, avec moins de 3 % de l’indice de référence mondial de l’immobilier. D’une certaine façon, je pense qu’ils sont sous-pondérés simplement parce qu’il n’y a pas vraiment de raison d’être au Canada. Avant cette forte croissance de la population, le Canada se portait très bien, mais maintenant que l’économie est très dépendante du logement et que les consommateurs sont peut-être plus sollicités qu’aux États-Unis et que le marché américain est beaucoup plus important et qu’il est beaucoup plus exposé à ce type de placements non traditionnels, je pense qu’il y a beaucoup moins de raisons pour lesquelles une grande partie de ces capitaux internationaux viennent au Canada. Le capital international tend à être l’acheteur marginal qui déterminera le prix.

De plus, je pense que le gouvernement n’a pas vraiment aidé et je ne veux pas faire de politique. Je vais m’en tenir à la compétitivité du Canada à l’échelle mondiale. Le gouvernement a rendu un mauvais service au cours des deux dernières années en essayant de cibler la structure des FPI dans le secteur résidentiel. Les plus récents changements apportés à l’impôt sur les gains en capital ne font que créer davantage d’incertitude du point de vue des acheteurs à l’échelle mondiale quant au rendement que vous pouvez obtenir au Canada à long terme. Je pense que cela n’a pas vraiment aidé le secteur.

Considérons-nous qu’il s’agit d’une occasion? Oui, car les données fondamentales restent très intéressantes et solides au Canada. D’un point de vue mondial, je comprends qu’un investisseur international ne voudrait peut-être pas investir des capitaux aujourd’hui. Je pense qu’à long terme, le Canada restera concurrentiel et qu’il enregistrera des rendements de croissance très concurrentiels. Les valorisations actuelles sont vraiment bon marché. Vous avez la plus importante plateforme de services aux particuliers dont le ratio cours/bénéfice est inférieur à 10. C’est l’une des moins chères que nous ayons vues depuis un certain temps, malgré l’amélioration des données fondamentales. Je pense qu’il y a une occasion à saisir. Je pense que nous allons avoir besoin d’opérations importantes, d’un important portefeuille pour effectuer des opérations sur le marché afin de combler ce décalage et de réduire vraiment l’escompte. Je pense que les fusions et acquisitions peuvent vraiment être un catalyseur pour le secteur et nous espérons que cela se produira.

Tom : Ce ne serait pas un balado sur l’immobilier dans l’ère post-COVID-19 si nous ne parlions pas des immeubles de bureaux. Comment votre opinion a-t-elle évolué dans le cycle descendant du bureau? Cela s’est-il produit? Où en sommes-nous, selon vous? Est-ce que vous l’appréciez?

Maria : Il y a encore beaucoup de gens qui détestent les immeubles de bureaux. Ces difficultés persisteront probablement. Je pense que je voulais dire que les biens immobiliers ne sont pas tous pareils et que la plupart des secteurs sont acceptables. Parmi les secteurs qui ne le sont pas, le premier serait celui des immeubles de bureaux. Il y a eu des problèmes structurels et il ne s’agit pas seulement de savoir à quel point les flux de trésorerie ont été mauvais et à quel point le secteur est capitalistique, mais aussi du fait que peu de gens veulent fournir du financement, que ce soit par l’intermédiaire des services bancaires ou même du crédit privé, à l’heure actuelle; ils veulent financer cette catégorie d’actif, ce qui rend encore plus difficile l’exploitation de ces propriétaires. Aujourd’hui même, un bureau new-yorkais est venu nous rencontrer.

L’un des commentaires qui a été fait, qui était assez intéressant, est que même le crédit-bail, même si vous êtes un locataire et que vous voulez louer, est devenu une question de structure du capital. Pensez à la petite location qui a lieu sur le marché. Les locataires demandent aux propriétaires : « Même si vous avez un actif exceptionnel, ce que je veux savoir, c’est quelle est votre structure de capital? Serez-vous toujours là au cours des 12 à 24 prochains mois? Parce que je veux louer seulement si vous demeurez mon propriétaire et si vous avez le capital nécessaire pour investir dans l’aménagement de l’espace, parce que si je vais louer de vous; je veux que vous me fournissiez du capital et que vous partagiez le fardeau de l’aménagement de mon espace. »

Je pense qu’il y aura davantage de dissensions, même au sein des immeubles de bureaux, entre les riches et les pauvres. Si vous êtes une société de placement immobilier de bureaux qui a investi dans vos actifs et que vous avez un bon produit et des prix concurrentiels et que vous avez un bon bilan pour aider le locataire à faire des aménagements, vous serez le grand gagnant. Si vous n’avez pas une bonne structure de capital et si vous n’avez pas un bon actif, vous serez probablement en défaut de paiement. Nous commençons à le voir sur les marchés publics et privés, où les taux de défaut augmentent. Sur les marchés publics, je terminerai en disant qu’une grande partie de cette détresse est prise en compte. Y a-t-il une occasion? Nous dirions : « Vous savez quoi? C’est quelque chose que nous examinons de plus en plus. » Je pense qu’il faut faire preuve de prudence dans l’affectation des capitaux. Nous allons procéder très prudemment. Nous allons étoffer nos placements là où, selon nous, la situation s’est stabilisée ou pourrait s’améliorer.

Tom : Un autre sujet dont nous n’avons pas encore parlé, et c’est peut-être un excellent sujet de discussion, est : comment envisagez-vous les taux d’intérêt? De toute évidence, ils ont une incidence énorme sur les valorisations immobilières, parfois sur les flux de trésorerie des sociétés immobilières. Les réductions des taux d’intérêt par les banques centrales aideront-elles le secteur au Canada et aux États-Unis? Cela pourrait-il être un catalyseur pour le secteur au cours de l’année?

Maria : Je pense que cela aiderait certainement, mais je pense que les gens accordent trop d’attention aux taux d’intérêt, et c’est compréhensible. Je pense qu’on ne peut pas se fier entièrement aux taux d’intérêt pour résoudre tous les problèmes de l’immobilier. Il faudra beaucoup plus de temps pour régler certains problèmes que les réductions de taux. Je pense qu’aujourd’hui, dans le secteur immobilier, il faut être sélectif, car nous avons connu un long cycle où il suffisait de posséder des biens immobiliers pour faire de l’argent. Il s’agissait vraiment d’une opération macroéconomique. Le moment est venu de détenir des biens immobiliers en étant plus sélectif, en vous concentrant sur ce que vous possédez, sur le marché, sur le type de propriété que vous possédez et non seulement sur le type de propriété maintenant, mais aussi sur la façon dont la société est structurée pour réussir.

Soyez ceux qui détiennent les titres des acquéreurs, car ils profitent aux actionnaires, car vous pouvez acheter ces titres de façon rentable, puis créer des synergies, accroître l’efficacité opérationnelle et accroître les avantages. Vous voulez être avec ceux qui ont le bon bilan pour le faire, pour effectuer ces changements stratégiques, pour entraîner ce changement et pour stimuler cette croissance en accélérant la croissance. Je pense que les réductions de taux sont une excellente chose et qu’elles seront bonnes pour l’immobilier, mais elles ne régleront pas tous les problèmes.

Tom : Je pense que nous allons nous en tenir là. Merci beaucoup de nous avoir fait part de vos observations aujourd’hui. C’était une excellente discussion. Pour ceux qui sont intéressés, le FNB s’appelle FNB actif immobilier Dynamique. Le symbole boursier est DXRE; il est inscrit à la Bourse de Toronto. Merci à tous de votre écoute et bonne chance sur les marchés.

Annonceur : Vous avez écouté un autre épisode de On the Money de Fonds Dynamique.

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